しみずのブログ
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建物アドバイザー資格取得しました。
先日ホームインスペクターのお話の中で、
ちょこっと触れておりました


ホームインスペクターの巻

建物アドバイザー資格を取得しました



P1000028.jpg

ホームインスペクターと何が違うのかと言えば、
基本的な考え方は同じです
出どころが同じですし。
まあまだ資格を取っただけですので、
違いが分かってくるのはこれからかと思います。






試験的なところを言えば、
ホームインスペクターは90分50問の筆記試験のみ
問われる内容は、
建物のことだけでなく、
不動産取引倫理規定なども含まれます。
何度もいいますが問題が悪いですので、
相当勉強したとして、2回に1回の合格率くらいではないかと思います。
ちなみに実際の合格率は25%ほど




建物アドバイザーの方は、
2時間ほどの研修のあと、その研修を元にした試験のみ
研修内容は非常に実務的
現場でどんな道具をどう使い、
どのように説明し、不動産購入や売却の際、
お客さんの役に立つことができるかを教えてもらいます。





エンドユーザーに接する、不動産・建築実務者は、
持っていて、受けて損する資格・研修ではありません。
こちらはきちんと研修を受ければ、
ほぼ取得できる資格






せっかく取りましたので、
今後色んな場面で役立てることができるよう、
いろいろ準備していきたいと思います




今欲しいインスペクターグッズはこれだ!



打診棒、ペンタイプ
これでなぞることによって、
タイルやコンクリートの浮きが分かります

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【2011/12/06 15:40】 | ホームインスペクターについて一言。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
ホームインスペクター@兵庫のお話 その4
という訳でとりあえず今日が最後のインスペクター話。
ずいずいとやってきつつある中古がメインとなる
不動産市場の中で、
ホームインスペクターがどのように活躍していくのか






なんせまだ実務が始まっておりませんので、
こう書いていながらまだ未決定です。
どのように実際動いていくかは



★明日と明後日は休みです
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来年くらいからぼちぼち本格的に動いていく気がしています。
私はそのつもりです





ホームインスペクターズ協会に登録しますと
(登録料をそこまで払いますと)、
こういうページに
インスペクター協会のHP

掲載されます。会社が





全然知らない方ですが、
まあ公表されてる訳ですのでいいじゃないでしょうか


弊社も私もこんな感じに
協会のページに載せることができます、
インスペクター協会のHPその?


載せませんが





今のところはホームインスペクションを
単独で受け付ける予定はありません





理由は簡単、手が回りません
私ひとりでは。







個人的構想ですが、
ウィルで中古戸建を買う場合、売る場合、
漏れなくインスペクションが付いてくる
のがいい、と思ってます。
契約段階、引渡段階、媒介契約段階、
どこかは全くまだ分かりませんが






インスペクション・住宅診断で、
ひと儲けしたろ
とたくらんでいる訳ではなく、
もっといい買ってもらい方はないか、
新しく、面白く、提供する側もされる側も、
「あってよかった」
「ここで買って(売って)よかった」
と思い、思われるビジネスをしたい、
というのがそもそもの弊社の創業理由でもあります。









ですので、
安心して中古戸建を買うならウィル。

胸を張って自宅を売るならウィル。
そんなブランドを、
がっちり構築していけたらな、と考えております
そのための第一歩です。
我々も勉強していかないといけませんので
時間はかかるでしょうけど、
中古×リフォーム事業の一環として、
ワンストップサービス事業の一環として、
ゆるりと進めていきたいところです





で、業界としてそれが当たり前の時代が来るでしょう。
10年後くらいには






しつこいようですが、考えていることはまだ
個人的にです。
会社としては何も決まってません。悪しからず。






ちなみにホームインスペクターの資格は私だけですが、
少し触れた建物アドバイザーの資格は、
チーム全員が取得予定
流通営業部の者も数名。
これで結構おもしろい動きを仕掛けていけます。
乞うご期待







【2011/11/28 22:33】 | ホームインスペクターについて一言。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
ホームインスペクターのお話 その④@兵庫@大阪@関西

ちょっと遠回りしている感が満載ですが、
予告通り
③中古戸建の築年数と資産価値の関係
について。
いつも通り私の主観がほとんど。
会社としての意見ではない、と一応断ります









ご自宅の戸建の売却をご検討され、
不動産業者に自宅の査定を依頼された方であれば
聞かれたことがあるかも知れません。
建物は築20年で価値がゼロになる
という逸話です。もしくは22年。
兵庫や大阪の関西だけ、ということではないでしょう、
この話は。




この基準というか慣習は、
とりあえず私の知るところでは不動産業界内の常識
現在から考えれば、
日本がバブルで浮かれていたころの建物は、
価値がゼロ円である、ということになります






ただそうは言っても実務的には、
「かなりリフォームしているから…
「もともと高い素材を使って建てているから…
などで、査定に色を付けることになります。
ただ、正直あまり意味をなしませんし、難しいでしょう。
なぜなら、以前も書きましたが、ほとんどの不動産業者が、
建物については素人です。
きちんとした査定ができません。それが普通です
また、消費者も当たり前ですが素人です。
「この宝塚の中古戸建、こーこーこーだから、古いけど高いんです
と言われ(たとし)ても判断がつきません。






要約してしまえば、
中古住宅が適正に評価され流通する文化が、
まだ根付いてない

ということになるのでしょう
少なくとも関西の不動産業界には。
東京は知りません






という訳で査定の大原則は、
いくらなら売れるのか
という相場観に寄るのみ、になります
その際建物の評価はほぼなし
誰も知らないので。
基準も無いので。





という訳で、
現在の不動産業界では
建物単体の価値を探ってもあまり意味がありません。
土地+建物で、
いくらなら売れるか
だけが市場の関心事ですので
この考え方でいくと、
中古戸建の価値、
というのは、今のところそのほとんどが土地の価値
と言うしかありません








戻りましてこの20年、という数字がどっからくるのか
ここは、異論があるかとも思いますが、
おそらくは下記のようなところからきているのだと思われます。

①木造住宅の法定耐用年数22年とされている


②旧・住宅金融公庫の、中古住宅への融資要件として、
木造住宅を築20年までとしていた


住宅ローン控除の適用要件の一つとして、
木造住宅は建築後20年以内とされている








ちなみに公庫改め、
現フラット35では築年数の適用条件も生きていますが、


:建築確認日が昭和56年5月31日以前の住宅
については、住宅金融支援機構の定める
耐震評価基準に適合していることが必要です。

と変わっております





★冬じゃねーか
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以上のような、税務署や金融公庫、
つまりはジャパン
「20年より古い家にはローン貸さないよ」
「控除しないよ」
と言っている訳です













…だからじゃないですか?
そうですよね、きっと。
20年越えたら価値無し、となるのは












このまま文字のみでいきますが、
この流れは今からの数年~10年ほどで変わります

主観ですが、いえ、すいません、












受け売りですが
確実に変わるでしょう。
なんせ、5,759万戸ある住宅のうち、
2008年現在で760万戸が空き家。実に13%に達します。
それでもなお、核家族・単身世帯の増加で、
まだ世帯数は伸び続けているそうですが、
2015年をピークに減少に向かうだろう、
とされています






という訳で長くなりましたが、
新築一辺倒でやってきた不動産業界が、
少しずつでしょうが変わっていきます。
おそらく中古住宅の扱い:
ローンであったり税金であったり
も大きく変わるはず。
現に変わってますし
フラット35でも中古住宅購入+リフォームの
ローンができるようになったりする、
という噂がありますし、
中古住宅+リフォームでの購入に対する補助金なども、
一部で始まったりしているようですし







好むと好まざると、中古住宅を扱わざるを得なくなる
そんな不動産業界の新時代の中での、
ホームインスペクターの役割について、
考えながら書いてみます




【2011/11/25 17:57】 | ホームインスペクターについて一言。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
ホームインスペクターのお話その③ 現状有姿?中古戸建って??

前回に引き続き、
現状の不動産業界での中古戸建の扱いについて
ちなみにインスペクションではマンションは対象にしません




キーワードとして挙げられるのが、まずは
①現状有姿(げんじょうゆうし):
簡単に言えば「見たままです」、ということ。



不動産売買契約書には、
付帯設備表」「物件状況等報告書」が添付されます
ここには「キッチンの換気扇の故障: 有 ・ 無 」など、
建物についての売主さんからの申告欄があります。





まあこのくらいの古さになると
201103241442000.jpg
換気扇の問題とかそーゆーことだけではないですからね…





ですので、故障しているところ、
もしくは過去に雨漏り火災があったかどうかなどは、
一応告知してもらえることにはなっています



★娘よ、寝なさい↓
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しかしそうは言っても中古は中古。
原則としては
あなたが案内時に見た戸建そのものですよ
と、その家の状態の細かいところについては、
知らされることなく購入することになります。
売主さん本人も知らないことも多いですしね…
「え、雨漏りしてたん?!知らんで!!
な~んて、もめることもあります。



次のキーワードは
②瑕疵(かし)担保責任
中古戸建購入に全く保証らしきものが無いのかと言えば、
そうでもありません。
この瑕疵(かし)担保責任、などがそれ



まず、通常であれば前述の付帯設備については、
1週間の修復義務が売主に課せられます










短けっ


そう、短いですので、
決済が終わり、鍵をもらったら、その足で設備関係、
換気扇とかがきちんと動くかは、
自分で確認しないといけないんです
「忙しいから次の週末に…
なんて言ってるあいだに期間は過ぎます。
8日目に言ってもアウト
自己負担での修理となります。



築30年の戸建なんて、
201103241456002.jpg
補修個所は∞にあります…





そして瑕疵担保責任。
瑕疵(かし)とは、見えざる傷、のこと






幼少期に虐待を受けた、とか、
5年前に分かれた彼が忘れられない、とか、
20年前に失踪した父親が心配、とか、







そういう傷に責任は負えませんが
次の4つが瑕疵担保責任に入ります:

①構造上主要な部位の木部の腐食
②シロアリの害
③給排水設備の故障
④雨漏り


この4つ。
この4つが起こったときには、
売主が責任をとりましょう、と決められています



期間はそれぞれ引渡の日から、
一般個人、一般消費者が売主さんの場合3カ月
宅建業者が売主の場合2年
この2年、というのは宅地建物取引業法で定められているので、
買主の合意があっても短縮できない
って、『あるある宅建塾』に書いてました
書いてた書いてた。
我々業者は、新築戸建を売る場合はもちろん、
中古を売主として(例えば個人さんから買い取って)売る場合でも、
それだけのリスクを負え、と言われてるんです。
プロなんだから、って。



ですので、決して長い期間ではありませんが、
最低3カ月は自分ものになった他人の家をチェックし、
売主側に直させる期間があるのです





シロアリの宴の後
P1000042.jpg
祭りやね、祭り




で、この瑕疵担保責任が免責、つまりは免れる
の物件が結構あります。
最近では昭和の築の戸建
はほとんどこうなってるのではないでしょうか。




免責、ということはどーゆーことか。
ちなみに宅建業者が売主の場合は免責にはなりません。
プロなんだから、って厳しく言われてます。国交省に



一般個人が売主の家で、瑕疵担保免責の家を買いました。
引っ越し後、売主さんから聞いてなかった事象が…

「雨漏りしてる」免責
「シロアリ喰うとる」現状有姿
「水漏れしてる」案内のときのまま
「土台が腐っとる」お買い上げありがとう


もしこれらが売主の知らない傷なのであれば、
修復義務を負ってもらえません。



ちなみにお風呂がタイル貼りのときは、
IMG_7307.jpg
感覚的には8割方どっかが腐ってます
壊さないと分かりませんがね。




というのが、
長くなりましたが瑕疵担保責任免責で、
一般個人が売主の中古戸建を購入する

という実務です



売主が知っていたのに隠していた、という
不告知はだめですよ
それは売主サイドで修復になります。




見えるところはもちろん
(家具で見えなかったとかは当然通じません)、
見えなかったところも含め、
その建物については、
買主一般個人以外の誰も責任をもちません
ということ。
イメージで言えば、
「あなたが買ったのは土地で、
そこに建物が乗ってるだけでっせ」、という感じですね





リスク。
これをリスクと言わずになんと言ふ
心配ですか?不安ですか?
でもこれが現実です
そのくらい守られていませんよ、
中古戸建の買主さんは。
でもまた別の側面で言えば、
そんな中でも大量に売買され、
満足に住まれているのも現実。
シロアリがいてもすぐに倒れる訳でもないですので






キーワードその
③中古戸建の築年数と資産価値の関係
はまたこんど


【2011/11/22 12:06】 | ホームインスペクターについて一言。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
ホームインスペクターのお話② 住宅診断とはなんぞや。
すでに手探り状態のホームインスペクター話、その②


おそるおそるですが、
現時点で分かっているところを書いて参ります






ホームインスペクター
建物アドバイザーと、
おそらく他にも似たような資格があるのでしょう、
私がこれを知って取っただけの話で





★水曜祝日はノンノン↓
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双方とも原理原則は同じと思います
そもそもはホームインスペクターズ協会の長嶋 修さん、
という方が作り、
そこから派生してできたのが建物アドバイザー。
現在いろいろとやり取りをしているアドバイザー側の方は、
長嶋さんと一緒に仕事をされていたそうです

img_001[1]
↑長嶋さん。写真拝借します
色んな雑誌や講演にたくさん露出。
めちゃめちゃ頑張ってらっしゃるんだと思います
建物診断界では第一人者、でしょう、たぶん



著書も
うん
拝読致しました






前回も書いた通り、
ホームインスペクター=住宅診断士
ホームインスペクション=住宅診断


前回健康診断、と書きましたのは、
あくまで一次診断である、ということです





イメージしているのは、中古戸建が盛んに流通している2国:
アメリカでは「ホームインスペクター」、
イギリスでは「ビルディングサーベイヤー」という職業、とのこと。
ちなみにアメリカの中古住宅の流通量は日本の40倍。
同イギリスでも10倍。
当然中古住宅にまつわる市場は全然違うんでしょうね






彼の国では、そういった職業の方々が
「売買が検討されている建物の状態を調べ、
購入検討者は彼らが発行するレポートを参考にして、
自ら購入を判断するか否かを判断します」
です



このレポートを作成するのがインスペクターの仕事。
レポートする内容は、
土台や基礎、屋根や外壁に始まり、
水道設備や換気設備、
小屋裏や屋根裏の状態等々。
イメージで言えば、そう、健康診断人間ドック


手足のむくみからレントゲンまでしますが、
「肺に白い影がありますね
までは分かりますが、
その影が腫瘍なのか、腫瘍なら悪性なのか、
全く別の病気なのかまでは、
「専門医へ行ってください」となります




それと同じように、
「天井が濡れています」、
までは分かりますが、
それが雨漏りによるものか、結露によるものか、
どうやったら直ってそれにいくらかかるのか、
についてはまた別の話。別途検査、となります。




それが健康診断、という意味合いです







今までは中古住宅を買う際、
現状有姿、すなわち「見ての通りですわ
でした。
感覚的には昭和の築、すなわち築20年前後を越えると…、




という不動産業界の中古戸建事情については次回以降に





【2011/11/21 20:55】 | ホームインスペクターについて一言。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
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