しみずのブログ
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閑話休題。こんな不動産の買い方、売り方。
ちょっと違う話を。

ここ最近リノベーションした物件を買う
もしくは買ってリノベーションをする、という選択肢が
だいぶ市民権を得てきていると感じています。
今日10月4日(土)の日経新聞土曜版でもリノベーションの記事が載っていました。
この手の記事はだいぶ増えてきてます。

ただ、不動産業界内では「業者側でリノベーションした不動産を売る」
というビジネスモデルは、(少なくとも関西では)停滞しつつあると感じてます


昨年07年は、その「業者がリノベーションして売る」マンションで、
阪神間は大賑わいでしたが、今年に入り、だいぶ減っています。
「どうせ高めに中古物件を買うなら、自分の思い通りにやりたい」とユーザーが考えたり、
不動産屋が選んだ仕様設備があまりにセンスがなかったり
デザイナーが手掛けている場合はあまりに偏りすぎていたり
して、定着しなかったようです。

昨年見学に行ったのですが、関東は関東でまた違うようで、
関西に比べれば格段にリノベーションが定着する素地はあるようです。
また別の機会に書きます。

そこで今取り組んでいるのが、
こちらで選んだリノベーションお勧め物件を、
こんな感じに、このくらいの費用で造り直して買いませんか?

というお伝えの仕方です。

↓ちょっと小さいですが…
エンゼル伊丹図面
分かりますでしょうか??
左上に小さいビフォー図面、
その右に大きなアフタープラン【メインプラン】、
その下2つがアフタープラン【サブプラン】となっています。

このように色んなプランに変えることを想定していただき、
その際の想定金額とイメージを伝えます。

↓写真イメージ
エンゼルイメージ写真
こんな感じの部屋にしませんか?
という、こちらからの提案写真集です。

↓イメージパース
リビングパース①
リビングパース②

【メインプラン】で作った場合のリビングイメージです。

↓イメージパース②
廊下パース
少し薄くてすいませんが、玄関に入ってすぐの廊下部分のイメージです。

こんな感じの住まいに変えることを前提で
『リノベーションに適した』不動産を選びましょう
という形態の営業スタイルを、弊社の(一部の…)営業マンはしています。
今後このような形態での営業も進めていくことになると思います。
不動産仲介営業とリノベーションを同時にできる、
弊社の強みですので。


一般のお客様からしたら、
「何をどうしたらいくらかかるのか分かりにくい」
「予算内で自分の好みとおりにできるかどうかが不安」

というのがリノベーションにおける偽らざる一番の問題と思います。

ただ、そこは私たち提供する側からしても同じ問題です。
その溝を埋めるために、いろんなことを話して、見て、描いてという作業を
重ねていきます。

1年ほど前は3Dでパースを作っていたのですが、
どうしてかなかなか伝わらず、いまいち盛り上がりませんでした。
あの手この手を試した結果、結局このような手描きパースがとても
喜んでいただける、イメージしていただけるということが分かりました。

そんな試行錯誤を繰り返しながら、色んな空間を造ってきています。
その空間作り+その前提の不動産選び。
我々は分かっていて、どんどん世間に知らせたいと思っていることを
どのようにお伝えしていくか。
いつの世もそうかも知れませんが、
『伝える』ということは難しい課題です。


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【2008/10/04 21:16】 | 不動産選びについてひとこと。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
耐震性と築年の現場視点について。
「耐震性と築年数(と資産価値)の関係」の「現場視点」について。

昨日のブログで書いたように、1981年に建築基準法の耐震性について
大きな改正がありました。
このとき現場はどんな感じだったのだろう?
と思い、取引業者のそれなりにお年を召した現場監督に
当時のことをうかがったことがあります。
(弊社に当時を知っている監督がいませんので)

結論を言えば、その方曰く
「設計、工事現場、役所。最前線の現場は何も分かってなかった」そうです。
誰に聞いても「なんかこんな感じになるみたいやねんけどなぁ」
という会話で溢れていたそうです。

どこかで聞いたことありますね~。
そうです、例の姉歯事件を受けての昨年の基準法の改正のときと同じです!
あのときも誰も何にも理解しておらず、
着工が伸びに伸び、多くの業者が苦境に追いやられました。
20年以上が経過してもやはりその辺は何の進歩もないのですね。

そんな状況下、最前線の工事現場はどうだったかを聞きますと、
「なんかよく分からんけど役所の検査がめっちゃ厳しくなるらしいから、
いつもより多目に鉄筋入れて、いつもよりがっちり作っとけ!!」
というノリで造っていた、
とその方は言ってました。

通常現場は設計が出してきた図面通り造ることが仕事のため、
その考え方で言えばめちゃくちゃな話ですが、
少なくともその方の行っていたマンションの現場ではそうだったようです。
今聞くとえらく牧歌的ですね。


「仲介業者としての現場視点」としてはどうか、と言えば、
昭和50年代半ば(不動産屋としての私の感覚で55年からなんです)
~昭和63年までのマンションは、非常に質の高い物件が多いです


特に55年、58年、59年、60年、62年、63年は供給戸数自体も多いこともあり、
管理の行き届いている「優良物件」が実際に多いです。
このことはお近くの不動産屋さんに聞いていただくと、
たぶん皆さん感覚的にそのように感じていらっしゃると思います。
もっと明確な理由をご存知の方がいらしたらぜひ教えていただきたいところです。

また、このくらいの築年(築20~25年)の物件は、
阪神間・北摂エリアにおいては金額にして1500~2500万円ほどで、
高品質の物件がたくさんあります。

首都圏ですが、低調な新築マンションの販売と反比例するように、
中古物件の売買が増えています。(yahooの記事なので消えるかも…)


中古物件の売買が増えている記事

おそらくこの話とリンクする話題なのではないかと思います。

という訳で、
現場視点で言うと、
金額、耐震の両面から見て、昭和56年築以降の物件は、
お買い得感が高いことが多い
(特にバブル直前まで)。
ということをご参考いただければと思います。

その他、バブル期になると装飾にあまりにお金がかかりすぎている
物件が増える…とか、
バブル崩壊直後の平成4,5,6年あたりは物件自体がない…とか、
平成12年以降になると10年保証がかかるので比較的安心なのでは…とか、
いろいろありますがちょっと確証のない自論が増えすぎるため、
文章にするのはとどめます。


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【2008/09/27 15:44】 | 不動産選びについてひとこと。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
耐震性と耐震設計。
昨日までの内容を受け、
「不動産屋の考えるリノベーション向け不動産」について。

最後に書きました「昭和56年築以降」というポイントがひとつ挙げられます。
正確に言うと昭和56年6月以降に着工した物件は、
比較的安心してご検討いただける、ということです。

この年を境に耐震の基準が、
「1981年以前の旧耐震法の建物」と「1981年以降の新耐震法の建物」
に分けられます。

ざっと耐震に関する法律を俯瞰すると、
1919年 市街地建築物法
1947年 日本建築規格3001
1950年 建築基準法 制定
と続いてきます。

これらの立法のキーワードは全て大地震にあるようで、
1891年 濃尾地震
1923年 関東大震災がそれぞれの制定や改正のきっかけになっています。


大震災の写真


このあと
1964年 新潟地震
1968年 十勝沖地震と続き、
1971年に基準法の改正
1981年 新耐震性基準への移行
となったようです。

大きく何が違うのかと言えば、
■81年以前は、想定していた「震度5弱」が実際より弱かったので、
実際の地震に近い想定とした
■地震力を地盤種別と固有周期により定める
■建物上層階の地震力を大きくして計算する
■一次設計だけだったところに、二次設計を加え、
今まで「50年に一度の地震」に対して骨組を無被害に抑えるという方針だったのを、
「100年に一度の地震」に対しても無被害に抑える」ようにした
、等々です。


マンションの地震被害写真

簡単に言えば、
「科学の進歩で分かった地震と建築の知識をきちんと研究して、
その結果を法律に反映させた」ということですね。たぶん。

ちなみに阪神大震災の後にも木造戸建ての
接合部に金物を入れるようになったりと、
問題が起きてから何か対応する、という役所の姿勢は
みんな同じのようです。

秋葉通り魔事件後にタガーナイフの規制をしていましたが、
あれは本当に枝葉の規制だなぁとあきれてしまいましたが…。

ちなみにあるデータによると、この1981年を境として、
阪神淡路大震災の「大被害」が、4倍違うそうです


このような事情から、「昭和56年築以降」の物件というのが
ひとつの不動産選びのポイントとなりうると思います。
戸建マンション問わず、この点はご参考ください。

書こうとしていた内容をほぼ全てまとめた記事がありましたので拝借。
中古マンション、戸建てをご検討なら読んでおいて損はない、
不動産・建設業に携わるのなら、営業トーク満載の記事でした。


マンションの耐震性と耐震設計についての記事

ただ、現場には現場の感覚と言い分があり、
数値や立法だけでは説明が終わらないのも事実。

明日はその「現場の感覚」について。

ちなみにここまで書いておきながら、私のマンションはうっかり昭和55年の築。
それも現場感覚による選択です。


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【2008/09/26 20:04】 | 不動産選びについてひとこと。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
不動産屋の考えるリノベーション向け物件。
一昨日を受けて、
「不動産屋の考えるリノベーション向け物件」
について書いていきたいと思います。

以前あるデザイン事務所のデザイナーさんがだいたいこんなことを書いていました。
「資産価値や市場に振り回されるなんて馬鹿げている。
自分らしく、自分が住んで楽しい空間を創るべきです。」
とかなんとか…。

ここだけ読むと「その通りだな~、共感できる!」と思います。
そうですよね。そんな家を創りたいし、住みたいですよね。

ただしめっちゃお金があって、いざというときでも困らなければ、です。

いざというとき、とはどんなときかと言えば、「売らなければいけないとき」です。
ウィル不動産販売が提供する中古×リフォームと、
デザイナーさんが創り出す居住空間との最大の違いは
「売る時のことを考えるかどうか」にあると考えます。

弊社は元々純粋な不動産屋からスタートし、
今でも仲介業が会社の根幹となっています。
当然購入と同じくらいの売却のお手伝いをしています。
私もかつては不動産営業をしており、ご売却にも何十件と携わってきました。

その経験から感じるのは
購入理由が「結婚」「出産」等、自分の意思によるものであるのに対し、
売却理由は「「転勤」「父親が亡くなり、母親を引き取るために買い替える」等、
自分の意思に寄らないものが大半です


ほとんどのお客様が「一生住むつもりだった」「まさか手放すことになろうとは」
とおっしゃり、「最初からこのくらいのタイミングで住み替えるつもりでした」
ということはほぼありません。

そしてそのときになって初めて、「自分の家がいくらで売れるのか?」
という、市場と自宅の関係に目覚めます。

奇抜過ぎる家は売れません。
ときどき売りに出る「デザイナーズ中古住宅」は、
デザイナーズ過ぎれば過ぎるほど売れません。
そういった部屋の集まったマンションである、「コーポラティブハウス」の一室。
なかなか売れません。

そういった事情を踏まえた上でリフォーム・リノベーションをするか否か、
ここが「不動産屋視点」の一番大きいところと思います。

デザイナーさんにこのような段階になってから「売りたいんですが…」
と相談したところで、「じゃあ知り合いの不動産屋を紹介」するだけです。
逃げようがあります。
弊社に相談があれば、弊社の仲介担当が売却担当になります。
逃げようがありません。

売ることを考えて家を買うお客さんはあまりいませんし、
売ることを考えてリノベーションをするお客さんはまずいません。

そこを先回りしてこちらから提案できるかどうか。
そこが弊社の最大の強みであると思います。

「ワンストップサービス」を伊達にうたっている訳ではありませんので、
買うとき、リフォームのとき、借り換えのとき、売る時、トラブルのとき等々、
あらゆる場面でできる限りのお手伝いをしたいと考えてます。

その「あらゆる場面」を考えたときのリノベーションをご提供すると考えたとき、
ではどんな不動産(全般的にちょっとマンション寄りの話になりますが…)
を選ぶべきなのかと言えば、

「資産価値があり、売却しようと思ったときに売れる不動産」
を選ぶべきと思います。不動産購入全般についても当然そう思いますが、
リノベーションの場合においてもまずこの点があり、付随してリノベーションがあります。

次からはその具体的なこだわりポイントについて。
まずは耐震性と耐震設計から。
ポイントは「昭和56年築以降」です。


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【2008/09/25 12:37】 | 不動産選びについてひとこと。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
不動産屋視点での「リノベーション向き物件」。
 昨日に引き続き、「リノベーション向き」物件について。主にマンション編。

 このことを話すに当たり、マンションについて考え方は2種類あります。
①空間を作るにあたって→専有部分
②不動産として→共用部分及び物件そのもの


とこの2つです。

…と書きながらふと考えますと、(書いといてなんですが)リノベーション向き、
ということを考えるにあたり①専有部分について、というのはあんまりないなあと
思ってしまいました。
例えば、
①間口が広い、角部屋である、等「窓がたくさんある」→プラン選択の幅に大きな差が出ます。
②「壁式構造」:壁で支えているマンション。鉄筋コンクリート造(RC)3階建の物件に多いです。
はほとんど間取り変更ができないので、ラーメン構造:柱と梁(横の柱)で支えているマンション。
のほうがいろいろできる。

↓適当なものがウェブ上にありましたので拝借。
ラーメンと壁式

というのはあります。

よく「二重床になってる」と良いとか言われますけど、
二重床は音の響きがひどいとも聞きますので、
下手なフローリングを貼るとクレームになるし、

「遮音制限がないマンション」などと言うツワモノがいましたが、
無くても音については気を配らなならんですし。

そう考えると、専有部分についてはある程度なんとでもなりますので、
「リノベーション向け不動産はどんなものか」という議論は
やはり「どんな不動産を選ぶか」というところに尽きるかと思います。

いろんなサイトや記事を読んでいると、建築家、デザイナーさんなどによって
色んな考え方があります。おそらくそういうのを読んだことがあるかたもいらっしゃるはず。

デザイナーはデザイナー視点で、
クリエイターはクリエイター視点で、
建築家は建築家視点で、
(ってどう違うの?と言われると線引きは微妙ですが)
それぞれの考え方があるようです。

私や弊社の仲介部門の営業マン達は、
不動産屋視点でのリノベーションの考え方を持って、
物件の紹介や案内を行い、
プランニングやデザインを行っています。
何が違うのでしょうか。

という訳で木曜は
「リノベーションを考えて物件を選ぶの際のポイントについて~不動産屋視点で~」
書きます。


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【2008/09/23 20:25】 | 不動産選びについてひとこと。 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
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